Contrat de bail commercial au Maroc : ce qu’il faut savoir

Contrat de bail commercial au Maroc : ce qu’il faut savoir

Elément obligatoire pour toute entreprise souhaitant louer des locaux pour y exercer une activité commerciale, le contrat de bail commercial est au Maroc, une obligation pour les parties souhaitant définir ensemble de la location d’un local à titre commercial. Document essentiel lors de la création d’une nouvelle entreprise dans le cadre de sa domiciliation, le contrat de bail commercial est un contrat de location établit entre le bailleur et le locataire d’un local.

Droits de reprises des lieux abandonnés ou fermés, il est obligatoire, pour les parties prenantes de procéder à la rédaction d’un contrat de bail commercial. Ce contrat écrit sera composé notamment d’un état descriptif des baux en location. Ce contrat devra correspondre à la nouvelle modification du champ d’application, la loi 49-16, entrée en vigueur le 11 février 2017, qui a considérablement bouleversé l’environnement juridique de la réglementation relative aux baux commerciaux.

Mais que savons-nous réellement de ce contrat, lequel est souvent source de vives tensions et d’incompréhensions entre le propriétaire et le locataire des biens à usage commercial, artisanal et industriel ? Comment éviter les conflits ? Comment gérer les différends s’y rapportant ?

Contrat de bail commercial au Maroc : Définition

Comme son nom l’indique, le bail commercial, industriel et artisanal repose sur un contrat établi entre deux parties à savoir d’une part le locataire et d’autre part, le propriétaire d’un local à usage commercial, industriel ou artisanal, aussi appelé le bailleur.

Autrement dit, c’est un document écrit qui donne droit au locataire d’occuper le bien détaillé dans le contrat dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le bail commercial peut être utilisé au titre de bureau, de lieu de vente, de local ou d’entrepôt par l’entreprise locataire.

Si le bail commercial donne au locataire des droits, celui-ci doit cependant se soumettre à un certain nombre d’obligations définies par le dahir ne1-16-99 qui porte promulgation de la nouvelle ne49-16.

Pour toute nouvelle création d’entreprise au Maroc, il est indispensable de définir un siège social. Le contrat de bail commercial constitue une alternative aux solutions de domiciliation qui s’offrent auc nouvelles entreprises. Il faudra alors le fournir lors de la création de l’entreprise car il figurera parmi les documents obligatoires.

Revenons-en à notre définition pour s’intéresser au profil du locataire qui peut être une personne physique, ou morale à savoir une société (SARLSA, Succursale, etc … ) ou une association, un commerçant ou artisan.

Contrat de bail commercial au Maroc : Caractéristiques 

Le contrat de bail commercial est un élément clé de la propriété commerciale. Il est très protecteur pour le locataire, le bail commercial se définit par un certain nombre de caractéristiques telles que:

  • La possibilité d’ajouter d’autres activités que celles exercées à l’origine
  • La sous-location interdite sans l’accord du bailleur
  • L’augmentation limitée des loyers en cours de bail
  • La possibilité de céder le bail à l’acquéreur du fonds de commerce sans que le bailleur puisse s’y opposer
  • La limitation de la durée du bail

Et bien d’autres qui sont autant de caractéristiques qui définissent le bail liant un propriétaire d’un local et un locataire qui occupe celui-ci dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Contrat de bail commercial au Maroc : Renouvellement

Il faut noter que la durée du bail commercial au Maroc est prévue pour une durée minimale de 9 ans, faute de quoi il sera considéré comme un contrat emphytéotique. Dans des termes plus simples, sans clause de limitation de la durée du bail, il est alors est exclu du champ d’application de la nouvelle loi.

Notez aussi que dans le cadre de la nouvelle loi, le droit de bail ne s’acquiert pas dès la première heure pour des parties n’en ayant pas établis un auparavant. Il s’obtient après deux ans d’occupation sauf en cas de versement d’un pas-de-porte, constaté par écrit dans le contrat de bail ou dans un acte séparé.

Deux cas de figure peuvent se présenter au cas où le locataire souhaite renouveler son contrat de bail commercial. Dans le cas où le preneur de bail et le bailleur ne sont pas tombés d’accord sur la durée du nouveau bail, celui-ci doit conserver les mêmes termes que le précédent notamment en ce qui concerne la durée par rapport au bail à renouveler, sans que la durée ne puisse être supérieure à cinq ans.

Cependant, dans le cas d’un bail à durée indéterminée, le nouveau bail conserve les mêmes termes que le précédent bail sans que la durée ne soit supérieure à trois ans. Il se reconduit alors par tacite reconduction.

Notez qu’un contrat de bail commercial au Maroc peut être résilié soit par le locataire, soit par le bailleur, à son terme ou avant son terme selon les conditions définies dans le contrat.

Dans tous les cas, lorsque l’une ou l’autre des parties souhaite donner congé du contrat de bail commercial, il doit en notifier l’autre partie soit par huissier de justice ou notaire soit par lettre recommandée avec accusé de réception. 

Au moment de la résiliation du bail, le locataire devra s’acquitter auprès de son bailleur de toutes les sommes dues, faute de quoi, son dépôt de garantie ne pourra lui être restitué en bonne et due forme. Au moment de la restitution par le locataire des locaux loués et après l’établissement de l’état des lieux de sortie, le bailleur devra remettre au locataire tout ou partie de son dépôt de garantie selon l’état général du bien rendu par le locataire à son propriétaire.

Bail commercial ou Bail professionnel ?

Bailleur et preneurs de bail sont souvent confrontés à de nombreuses questions récurrentes au moment d’opter pour un bail commercial ou un bail professionnel. Il est alors crucial de connaitre les spécificités de chaque contrat ainsi que les avantages et les inconvénients de chaque type de bail.

Quelles différences?

Destiné à la location d’un local pour une activité n’étant pas de nature commerciale, le contrat de bail professionnel se distingue du contrat de bail commercial sur un certain nombre de points. En effet, il est interdit au preneur d’un contrat de bail professionnel d’exercer une activité commerciale dans le local faisant l’objet du dit bail.

Comme son nom l’indique, contrairement au contrat de bail commercial, le contrat de bail professionnel est strictement affecté à une fonction professionnelle et ne peut en aucun cas servir à une habitation quelle qu’elle soit.

Le contrat de bail professionnel s’adresse aux activités libérales et aux personnes imposées dans la catégorie des bénéfices non-commerciaux. On peut citer dans ce lot les professions libérales comme les médecins, les architectes, les experts-comptables etc…

Avantages et inconvénients

Que ce soit pour le bail professionnel ou commercial, chaque contrat a ses avantages et ses inconvénients.

Pour le bail commercial, il offre un avantage considérable à l’exploitant tout comme au bailleur car son intérêt réside dans le régime juridique qui le définit, lequel est bâti sur l’idée d’assurer au maximum la pérennité et la continuité de l’exploitation.

Ce qui est plutôt avantageux aussi bien pour le locataire, qui dispose ainsi d’une meilleure visibilité des cash flow, ainsi que pour le bailleur qui profite d’un flux de loyers sans vacances, valorisant ainsi son actif.

Dans la plus part des cas, le bail commercial est conclu pour une durée de trois ans avec une possibilité de prévoir, dans certains cas une prolongation du contrat pour une durée de neuf ans.

Contrairement au bail commercial, le contrat de bail professionnel offre lui moins de protection notamment pour le locataire. En effet, le locataire est contraint d’attendre la fin du contrat pour mettre un terme à celui-ci sauf si la résiliation du bail en anticipé a été prévue dans les termes du contrat.

Contrat de bail commercial au Maroc : les clauses obligatoires

Conclu entre d’une part un bailleur et d’autre part un locataire dans le but de mettre en location un local commercial industriel ou artisanal, le contrat de bail commercial est régi par des clauses obligatoires.

Parmi les clauses obligatoires, figure notamment l’objet du contrat impliquant les activités pouvant être exercées dans le local en location.

Il est possible cependant que les deux parties contractantes puissent prévoir un bail « tous commerces » permettant ainsi d’y exercer n’importe quelle activité : vente, restauration, activité médicale, confection de biens, formation … etc .

A cela s’ajoute la durée indiquée dans le contrat et qui s’étale sur 9 ans minimum. Il faut noter que le bail commercial est obligatoirement conclu pour une durée déterminée. Toutefois, il possible de prévoir un bail d’une durée plus courte en concluant un bail dérogatoire de trois ans maximum.

Par ailleurs, dans le contrat de bail commercial figure aussi le montant du loyer dû par le locataire en contrepartie de la prise de possession du local. Payable à terme échu, également indiqué dans le contrat : le paiement peut être mensuel, semestriel ou bien trimestriel. Le montant de la location peut également faire l’objet d’une avance donc avant le début de la période qu’il concerne. Il est déterminé par les deux signataires du contrat.

Les parties doivent également convenir ensemble d’un dépôt de garantie correspondant à un montant fixe (souvent équivalent au montant d’un ou de plusieurs mois de loyer). Ce dépôt de garantie sera restitué par le bailleur au locataire à la fin du contrat de bail si ce dernier a respecté toutes ses obligations notamment concernant la bonne tenue des lieux et le paiement de ses loyers. Le dépôt de garantie fait office de caution pour le bailleur qui, en cas de dégâts causés par le locataire pourra utiliser cette somme pour effectuer d’éventuelles réparations nécessaires.

Le dépôt de garantie ne sert en aucun cas d’un montant disponible pour payer les loyers. Le locataire devra payer ses échéances à son propriétaire jusqu’au dernier jour de la location du local commercial.

Les parties ne doivent cependant pas oublier que pour l’établissement de tout type de contrats officiels tel qu’contrat de bail commercial au Maroc, la signature des 2 parties doit être légalisée. Pour légaliser une signature au Maroc, les 2 parties devront se rendre soit à la préfecture ou à la commune, soit chez un notaire munis de leur CIN ou passeport pour les étrangers. La légalisation de la signature attestera donc que le document est original et que les signatures sont certifiées conformes.

Qu’est-ce qu’une promesse de bail commercial ?

Acte officiel par lequel les parties s’engagent à donner et à prendre en location un local désigné. La promesse de bail commercial se distingue de deux manière à savoir une promesse synallagmatique et une promesse unilatérale.

On parle de promesse unilatérale de bail commercial lorsqu’un propriétaire pend l’engagement de mettre ses locaux à la disposition d’un locataire ou que ce dernier promette de prendre en location les locaux du bailleur. La partie à l’initiative de cette promesse est appelée promettant tandis que l’autre est qualifiée de bénéficiaire. Notez que la promesse de bail ne vaut pas engagement définitif. Il peut arrive qu’un bailleur accepte une promesse sans effectuer une levée d’option. Ce qui rend caduque la promesse. 

Que se passe t’il en cas de non-paiement du loyer dans un contrat de bail commercial ?

Les conflits entre les bailleurs et locataires sont récurrents et ils tournent souvent autour du paiement du montant de la location. Mais que se passe-t-il en cas de non-paiement du loyer par le locataire dans le cadre d’un contrat de bail commercial au Maroc ?

Contrairement à d’autres pays comme la France, au Maroc, celui qui s’en sort le mieux est bien souvent le bailleur, notamment dans le cadre d’un bail commercial où le statut des baux permet la possibilité de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire en référé. Ce qui offre une arme dissuasive au bailleur. En cas d’impayé d’une ou de plusieurs échéances du loyer, le bailleur a toutes les chances d’avoir la possibilité d’expulser rapidement le locataire et de pouvoir par la suite, relouer son local à quelqu’un d’autre.

Dans ce cas de figure, les gens ont souvent recours à des négociations à l’amiable pour trouver des solutions. Ce qui est plus rapide, sage et moins onéreux qu’une action en justice.

Il peut également arriver qu’une expulsion suite à une décision de justice devienne l’ultime recours. Dans ce cas, le bailleur doit remettre à son locataire une mise en demeure de régler sa dette par huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. A la suite de la décision de justice, l’expulsion devra se faire devant les deux parties, et aura lieu obligatoirement entre 6 et 21 heures.

Au préalable, il est recommandé d’envoyer une sommation qui doit être exécutée en deux semaines. Dépassé ce délai de 14 jours, si le locataire ne donne de retour et n’a toujours pas réglé sa dette envers son bailleur, le bailleur se réserve le droit d’entamer des procédures judiciaires plus complexes.

Conclusion

En définitive, si le bail professionnel semble prisé par certains notamment grâce à la grande liberté qu’il laisse aux parties pour fixer les termes du bail, il est clair que le bail commercial est le contrat le plus protecteur pour le bailleur comme pour le locataire.

Cette protection se manifeste d’ailleurs en cas de difficultés entre le propriétaire et le preneur de bail. Pour chacune des 2 parties, il est préférable, voir même recommandé, de toujours se situer dans le meilleur des cadres juridiques possibles.

N’est-ce pas un gage de sécurité dans un environnement où les conflits sont récurrents ?

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